Baux commerciaux
Clause résolutoire et impayés de loyers : de l'invocation de la clause à l'expulsion
La clause résolutoire est invoquée dans plus de quatre décisions sur cinq, mais son acquisition n'est constatée que dans deux tiers d'entre elles, et l'expulsion ordonnée dans un peu plus d'une décision sur deux. Les délais de paiement, qui s'accompagnent le plus souvent d'une suspension des effets de la clause, restent rares : une décision sur huit. Décisions de tribunaux judiciaires et de cours d'appel statuant sur une demande de paiement des loyers et charges avec résiliation et expulsion pour impayés (art. L. 145-41 du code de commerce), rendues entre 2022 et 2026.
Objet et périmètre
Le contentieux de l'impayé locatif est, en volume, le premier contentieux du bail commercial. Il obéit pourtant à une mécanique dont l'issue n'est pas linéaire : le bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, l'article L. 145-41 du code de commerce fait courir un délai d'un mois, et le juge — saisi le plus souvent en référé — constate ou non l'acquisition de la clause. Il peut aussi, sur le fondement du second alinéa du même texte, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause tant que le preneur respecte l'échéancier.
La cohorte réunit les décisions, dénombrées en tête du rapport, dont la demande principale est le paiement des loyers et charges avec résiliation du bail et expulsion, et dont le motif de résiliation retenu est l'impayé de loyers ou de charges. Elle couvre des décisions rendues entre 2022 et 2026, avec une concentration sur les années 2024 à 2026.
Le rapport mesure quatre choses :
- la part des décisions dans lesquelles la clause résolutoire est invoquée, puis constatée acquise ;
- la part des décisions ordonnant effectivement l'expulsion ;
- la fréquence des délais de paiement et de la suspension des effets de la clause ;
- les montants en cause, dette locative visée au commandement et arriérés effectivement alloués.
Répartition de la cohorte entre première instance et appel
- Tribunal judiciaire3 657 (65 %)
- Cour d'appel2 003 (35 %)
Recalculé le 31 octobre 2026
Le fondement de la résiliation invoqué devant le juge
Parmi les décisions dont le fondement de la résiliation est identifiable, la clause résolutoire domine très largement : elle représente 84 % des décisions. La résiliation judiciaire, qui suppose que le juge apprécie la gravité du manquement au lieu d'en constater l'effet automatique, n'apparaît que dans 7 % des décisions. La résiliation intervenue dans le cadre d'une procédure collective et le congé triennal ou à échéance représentent chacun 3 %, la résiliation amiable 2 %. Rapporté à l'ensemble de la cohorte, le fondement n'est pas identifiable dans environ 7 % des décisions.
- Clause résolutoire4 437 (84 %)
- Résiliation judiciaire354 (7 %)
- Résiliation en procédure collective184 (3 %)
- Congé triennal / à échéance171 (3 %)
- Résiliation amiable97 (2 %)
- Autre résiliation légale31 (1 %)
- Résiliation unilatérale par notification13 (0 %)
Recalculé le 31 octobre 2026
De l'invocation de la clause à l'expulsion : la chaîne des probabilités
La question du praticien n'est pas seulement de savoir si la clause résolutoire est invoquée, mais de mesurer ce qu'il en reste à chaque étape. La chaîne se lit ainsi.
- La clause résolutoire est invoquée dans 84 % des décisions (4 734 décisions sur 5 660). L'impayé de loyers se plaide donc, dans plus de quatre cas sur cinq, sur le terrain de la résiliation de plein droit.
- L'acquisition de la clause est constatée dans 65 % des décisions où elle est invoquée (3 086 sur 4 734). Autrement dit, plus d'une invocation sur trois n'aboutit pas au constat d'acquisition.
- Rapportée à l'ensemble de la cohorte, l'acquisition est constatée dans 55 % des décisions (3 087 sur 5 660).
- L'expulsion est ordonnée dans 53 % des décisions (3 006 sur 5 660).
La mécanique de l'article L. 145-41 se vérifie dans les données : lorsque la clause n'est pas invoquée, son acquisition n'est constatée que dans moins de cinq décisions sur 933. Le constat d'acquisition suppose donc bien, en pratique comme en droit, le commandement préalable demeuré infructueux.
L'expulsion suit de près le fondement retenu :
- clause résolutoire : 61 % des décisions ordonnent l'expulsion ;
- résiliation judiciaire : 55 % ;
- congé triennal ou à échéance : 29 %.
Le degré de juridiction, en revanche, ne dessine pas d'écart : parmi les décisions où la clause est invoquée, l'acquisition est constatée dans 66 % des décisions des tribunaux judiciaires et 64 % des arrêts de cours d'appel.
Le second alinéa de l'article L. 145-41 permet au juge d'accorder des délais de paiement et de suspendre, pendant leur cours, les effets de la clause résolutoire. Deux enseignements ressortent de la cohorte.
Premier enseignement : la faveur est rare. Des délais de paiement sont accordés dans 13 % des décisions (731 sur 5 660), et la suspension des effets de la clause est prononcée dans 11 % des décisions (613 sur 5 660). Les deux mesures vont pratiquement toujours de pair : 600 des 613 suspensions, soit 98 %, accompagnent des délais de paiement. L'inverse n'est pas tout à fait vrai — près d'une décision sur cinq accordant des délais ne suspend pas expressément les effets de la clause.
Second enseignement : la suspension ne passe pas par le refus de constater l'acquisition. Parmi les décisions où la clause est invoquée, l'acquisition est constatée dans 65 % des cas lorsqu'aucun délai n'est accordé et dans 67 % des cas lorsque des délais le sont : la différence est marginale. Le juge qui accorde des délais constate donc l'acquisition dans les mêmes proportions ; ce qu'il neutralise, ce sont ses effets.
C'est sur l'expulsion que l'écart apparaît. Toujours parmi les décisions où la clause est invoquée, l'expulsion est ordonnée dans 63 % des décisions n'accordant pas de délais (2 539 sur 4 046), contre 38 % de celles qui en accordent (263 sur 688). L'octroi de délais de paiement et le prononcé de l'expulsion coïncident donc nettement moins souvent, sans pour autant s'exclure : plus d'un tiers des décisions accordant des délais ordonnent néanmoins l'expulsion. Dans une partie des décisions de l'échantillon reproduit plus bas, l'expulsion n'est encourue qu'à défaut de respect de l'échéancier ; dans les autres, elle est écartée.
Pour le praticien, la lecture est directe : la demande de délais ne se plaide pas contre le constat d'acquisition, mais contre ses conséquences.
La contestation de la bonne foi du bailleur
La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre de mauvaise foi. La contestation de la bonne foi du bailleur constitue, en pratique, la principale défense opposée au constat d'acquisition : commandement délivré pour un arriéré discutable, délai mis à profit pour rendre le paiement impossible, mise en œuvre précipitée après une tolérance prolongée.
Parmi les décisions où la clause résolutoire est invoquée, la bonne foi du bailleur est contestée dans 21 % des cas (1 013 sur 4 734). Les deux situations ne s'accompagnent pas des mêmes issues :
- lorsque la bonne foi n'est pas contestée, l'acquisition est constatée dans 71 % des décisions (2 627 sur 3 721) ;
- lorsqu'elle est contestée, l'acquisition est constatée dans 45 % des décisions (459 sur 1 013).
L'écart dépasse vingt-cinq points. Il ne signifie évidemment pas que le moyen prospère dans un cas sur deux : la contestation de la bonne foi est plus volontiers soulevée là où le dossier lui prête matière, et la mesure ne distingue pas le moyen soulevé du moyen accueilli. Il reste que, dans la cohorte, les décisions où ce terrain est ouvert sont celles où l'acquisition est le moins souvent constatée — et c'est, de tous les paramètres observés dans ce rapport, celui dont l'écart est le plus marqué.
La dette locative visée au commandement de payer
La moitié des commandements de payer portent sur une dette inférieure à environ 11 400 euros. Un dossier sur dix dépasse toutefois 70 000 euros. La dispersion est considérable : sous une même qualification, le contentieux recouvre aussi bien le retard de deux ou trois échéances que l'arriéré accumulé sur plusieurs années.
Recalculé le 31 octobre 2026
Dette au commandement selon le fondement de la résiliation
La dette médiane visée au commandement varie selon le fondement sur lequel la résiliation est recherchée. Elle s'établit à environ 11 200 euros lorsque la clause résolutoire est en cause et à 8 900 euros en cas de résiliation judiciaire. Les dossiers où la résiliation s'inscrit dans une procédure collective se distinguent nettement, avec une dette médiane d'environ 21 800 euros, soit près du double du niveau observé sous clause résolutoire.
- Clause résolutoire11 204
- Congé triennal / à échéance10 236
- Résiliation en procédure collective21 786
- Résiliation judiciaire8 880
Recalculé le 31 octobre 2026
Arriérés de loyers en cause devant le juge
La moitié des arriérés de loyers en cause se situent sous 12 400 euros environ. Un dossier sur dix dépasse 87 400 euros — contre 70 000 euros pour la dette visée au commandement : les dossiers les plus lourds le sont davantage à ce stade. Ces montants réunissent les sommes réclamées et celles mises à la charge du preneur ; restreinte aux seules sommes allouées, la médiane reste du même ordre, autour de 12 500 euros.
Recalculé le 31 octobre 2026
Répartition géographique des décisions
La carte porte un cercle par siège, tribunaux judiciaires et cours d'appel confondus : la taille rend le nombre de décisions, la couleur la dette médiane visée au commandement.
La concentration est francilienne. Paris rassemble à elle seule près d'une décision sur cinq, loin devant Pontoise et Bobigny ; Nanterre, Créteil, Évry et Meaux complètent l'ensemble. Hors Île-de-France, les sièges les plus représentés sont Aix-en-Provence, Lyon, Bordeaux, Nîmes et Nice.
Les montants suivent, pour l'essentiel, le niveau des loyers : la dette médiane visée au commandement atteint environ 21 000 euros à Paris et 19 000 euros à Versailles, contre 9 100 euros à Lyon, 7 900 euros à Nîmes et 6 600 euros à Toulon.
Paris concentre 21 % du volume cumulé — plus de deux fois et demie Pontoise. Dette médiane au commandement s'étire de 3 130 € (Limoges) à 41 136 € (Évry).
- Nombre de décisions
- taille du cercle · 33 → 991
- Dette médiane au commandement
- teinte du cercle · 3 130 € → 41 136 €
Recalculé le 31 octobre 2026
Décisions accordant des délais et suspendant les effets de la clause
Échantillon de décisions récentes relatives à un bail commercial soumis au statut, dans lesquelles la clause résolutoire est invoquée, des délais de paiement sont accordés et les effets de la clause sont suspendus. Il illustre la configuration minoritaire décrite plus haut, qui représente environ une décision sur dix dans la cohorte, et la variété des aménagements retenus : échéancier de six à vingt-quatre mois, délais rétroactifs constatant l'apurement de la dette, réduction de la provision réclamée.
| 1. | CA Toulouse, 2ème Ch., 20 octobre 2026, n° 25/03726Bail commercial : clause résolutoire pour défaut de remboursement de taxes foncières, suspendue rétroactivement après régularisation, provision réduite et expulsion écartée. Commandement visant la clause résolutoire délivré pour le remboursement des taxes foncières 2023 et 2024 mises à la charge du preneur. La cour constate l'acquisition de la clause au 20 avril 2025, mais en suspend rétroactivement les effets jusqu'au 31 décembre 2025, la dette ayant été régularisée ; elle infirme l'expulsion et ramène la provision de 12 313,92 € à 3 634,08 €. |
| 2. | TJ Marseille, Référés Cabinet 1, 19 octobre 2026, n° 26/02104Constat de l'acquisition de la clause résolutoire de baux commerciaux pour impayés de loyers, condamnation provisionnelle au paiement des arriérés, rejet de l'expertise, délais de paiement et suspension des effets de la clause. Loyers impayés, commandement de 18 178 € visant la clause résolutoire. Le juge des référés constate l'acquisition de la clause au 14 février 2026, alloue des provisions de 55 378 € et de 1 320 € au titre des arriérés, rejette l'expertise et accorde vingt-quatre mensualités de 2 362,42 € en suspendant les effets de la clause ; l'expulsion n'est encourue qu'à défaut de paiement d'une échéance. |
| 3. | TJ Marseille, Référés Cabinet 1, 19 octobre 2026, n° 26/02511Référé en constat d'acquisition de clause résolutoire d'un bail commercial pour loyers impayés, avec provision partielle, délais de paiement accordés et suspension des effets de la clause. Commandement de 46 096,70 € visant la clause résolutoire ; le bailleur réclamait 52 272,65 €. Le juge des référés constate l'acquisition de la clause au 19 janvier 2026, ne retient qu'une provision de 1 839,74 €, payable en six versements de 306,63 €, et suspend les effets de la clause ; les demandes au titre de la clause pénale (362 542,01 €) et de dommages et intérêts sont écartées. |
| 4. | CA Paris, Pôle 1 - Ch. 8, 16 octobre 2026, n° 26/00542Bail commercial, impayés de loyers, acquisition de la clause résolutoire et expulsion, avec délais de paiement rétroactifs accordés au preneur et clause résolutoire réputée non acquise. Loyers impayés, commandement de 27 209,07 € visant la clause résolutoire ; provision de 12 367,76 € allouée en première instance. La cour accorde au preneur un délai de paiement rétroactif jusqu'au 25 juin 2026, suspend les effets de la clause pendant ce délai, la dit réputée n'avoir jamais joué et rejette la demande d'expulsion. |
| 5. | CA Aix-en-provence, Ch. 1-2, 15 octobre 2026, n° 25/13715Bail commercial de restaurant, impayés de loyers et clause résolutoire, désordres d'infiltrations du sous-sol, provision réduite, réduction de loyer, délais de paiement et suspension de la clause résolutoire Bail commercial d'un restaurant, commandement de 53 861,66 € visant la clause résolutoire. Retenant que les infiltrations du sous-sol rendent une partie des lieux impropre à l'usage convenu, la cour ramène la provision de 68 279,18 € à 39 527,02 €, accorde des délais de paiement et suspend les effets de la clause ; la demande d'expulsion est rejetée, de même que l'expertise sollicitée par le preneur. |
| 6. | CA Paris, Pôle 1 - Ch. 3, 15 octobre 2026, n° 26/04957Bail commercial, arriérés de loyers et clause résolutoire suspendue par délais de paiement rétroactifs après apurement de la dette, demandes de pénalités rejetées. Loyers impayés, commandement de 21 899,97 € visant la clause résolutoire ; provision de 22 723,90 € allouée en première instance. La dette ayant été apurée, la cour autorise rétroactivement le preneur à s'en libérer avant le 11 septembre 2026, suspend les effets de la clause jusqu'à cette date et la dit réputée n'avoir jamais joué ; elle dit n'y avoir lieu à référé sur l'expulsion et rejette les pénalités réclamées. |
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Commencer l'essai gratuitRecalculé le 31 octobre 2026
Cohorte. Les décisions de tribunaux judiciaires et de cours d'appel, dénombrées en tête du rapport, dont la demande principale est le paiement des loyers et charges avec résiliation et expulsion, et dont le motif de résiliation est l'impayé de loyers ou de charges. Les taux et les médianes portent sur ces décisions.
Lecture des taux. Chaque taux est rapporté au nombre de décisions pour lesquelles le point considéré est renseigné, indiqué entre parenthèses ; les dénominateurs varient donc d'un indicateur à l'autre. Les taux se lisent en ordre de grandeur : les écarts entre situations comparées constituent l'apport principal du rapport.
Délai entre commandement et décision. Cet axe a été écarté : le corpus ne porte pas la date du commandement de payer. Les seules dates disponibles sont celle de la décision, celles de conclusion, d'effet et d'expiration du bail, et celle de délivrance du congé.
Montants. Les montants d'arriérés de loyers réunissent les sommes réclamées et celles mises à la charge du preneur ; restreinte aux seules sommes allouées, la médiane reste du même ordre, autour de 12 500 euros. Les arriérés de charges ne sont individualisés que dans 76 décisions, effectif trop faible pour être exploité : ils sont le plus souvent intégrés à la somme globale réclamée.
Période. La répartition des décisions par année ne traduit pas une évolution du contentieux ; aucun graphique d'évolution temporelle n'est produit.
Ce rapport a été produit avec l'assistance d'une intelligence artificielle générative, sous la direction scientifique de Christophe Quézel-Ambrunaz.
Les chiffres et indicateurs sont calculés à partir du corpus Themia ; les interprétations restent à la charge du lecteur. Les références jurisprudentielles citées ont vocation à être vérifiées avant tout usage professionnel.
Près de deux décisions sur trois sont rendues en première instance : la répartition s'établit à 65 % pour les tribunaux judiciaires et 35 % pour les cours d'appel. Une part importante des décisions de première instance sont des ordonnances de référé, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire relevant classiquement de l'évidence que le juge des référés peut apprécier.