Déplafonnement du loyer renouvelé : motifs retenus, loyers fixés

Parmi les décisions de la cohorte qui tranchent expressément la question, un peu plus de la moitié retiennent le déplafonnement (52 %) ; les autres maintiennent le plafonnement.

Le chiffre demande une précaution immédiate : il ne dit pas qu'un bail sur deux est déplafonné. Il dit qu'une fois le litige porté devant le juge saisi de la fixation du loyer, les deux issues sont à peu près également fréquentes. Les renouvellements amiables, où le plafonnement s'applique sans discussion, sont par construction absents du corpus.

Deux ensembles se dégagent de cette répartition.

Les motifs qui se constatent sur les pièces du bail — durée effective supérieure à douze ans, monovalence du local, clause écartant le plafonnement — portent sept motifs retenus sur dix.

Les quatre cas de modification notable de l'article R. 145-3, qui supposent d'établir la modification puis son incidence sur la valeur locative, en portent un peu plus du quart. Cette part tient presque entièrement à la modification des facteurs locaux de commercialité : à elle seule, elle pèse plus que les modifications des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations des parties réunies.

Une vingtaine de décisions retiennent deux motifs à la fois.

Le loyer fixé par le juge est plus élevé lorsque le déplafonnement est retenu que lorsque le plafonnement est maintenu. L'écart se lit pour ce qu'il est : une comparaison entre deux populations de locaux distinctes, non l'écart entre deux loyers pour un même bail. Le loyer plafonné de référence n'étant pas connu, le supplément obtenu dossier par dossier n'est pas mesurable.

Rapporté à la demande, le loyer fixé représente environ 70 % du loyer demandé, que le déplafonnement soit retenu ou non.

Le loyer fixé varie enfin selon le motif retenu (médiane, du plus élevé au plus modeste) :

• Modification notable des caractéristiques du local
• Clause contractuelle écartant le plafonnement
• Monovalence du local
• Durée effective supérieure à douze ans et modification notable des facteurs locaux de commercialité, à un niveau comparable

L'ordre des montants est presque l'inverse de celui des fréquences : le motif le plus fréquent, la durée du bail, accompagne les loyers les plus modestes ; les deux motifs les plus rares, la modification des caractéristiques du local et la clause écartant le plafonnement, se rencontrent sur les baux les plus chers.

Rapporté aux seules décisions dont l'issue est connue, le taux de déplafonnement varie sensiblement d'un ressort à l'autre :

• Caen — 86 %
• Nanterre — 69 %
• Aix-en-Provence — 66 %
• Bordeaux — 66 %
• Toulouse — 63 %
• Nice — 61 %
• Bobigny — 60 %
• Lyon — 53 %
• Paris — 48 %
• Montpellier — 44 %
• Versailles — 43 %
• Rennes — 36 %

L'amplitude est large, mais les effectifs commandent la réserve : seul Paris dépasse la centaine de décisions, et un ressort à vingt décisions bascule de dix points au gré de deux dossiers. Le classement s'entend comme une indication de tendance, non comme une hiérarchie de sévérité entre juridictions : il dépend aussi de la composition locale du contentieux, un ressort où les baux de plus de douze ans sont surreprésentés déplafonnant plus souvent sans que ses juges retiennent un critère différent.

Le degré de juridiction, en revanche, ne change presque rien. Les tribunaux judiciaires retiennent le déplafonnement dans 53,5 % des cas, les cours d'appel dans 49,7 %.

Quatre observations se dégagent.

1. Le déplafonnement n'est pas, devant le juge, l'exception qu'annonce le principe. Il l'emporte dans 52 % des décisions qui tranchent la question.

2. Les motifs qui se démontrent par les seules pièces du bail dominent. La durée effective supérieure à douze ans porte à elle seule plus de quatre motifs retenus sur dix ; elle s'établit par le bail, ses avenants et le décompte de la tacite prolongation, sans expertise sur la valeur locative.

3. Les cas de modification notable de l'article R. 145-3 pèsent peu, sauf la commercialité. Modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations des parties réunies : environ un motif retenu sur dix. La modification des facteurs locaux de commercialité, seule, en porte près d'un sur cinq.

4. L'écart de loyer est modéré. Le loyer fixé après déplafonnement dépasse celui fixé sous plafond, sans changer d'ordre de grandeur, et le juge retient dans les deux cas environ 70 % du loyer demandé.