Le droit des baux commerciaux en octobre 2026

1. Hautes juridictions
   • Cass. 3e civ., 15 oct. 2026, n° 25-11.964 — cession de l'article L. 145-51 et bailleurs indivis
   • Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-14.711 — droit de préférence et restitution des honoraires de négociation
2. Décisions du fond remarquables (septembre 2026)
   • TJ Reims, réf., 4 sept. 2026 — premières applications de l'article L. 145-41 réformé
   • TJ Lyon, 10 sept. 2026 — supérette d'un pôle multimodal, travaux publics et liquidation du preneur
   • CA Pau, 14 sept. 2026 — indemnité d'éviction d'un fonds de vente par automates
   • TJ Paris, loyers commerciaux, 25 sept. 2026 — révision à la baisse et travaux de la porte Maillot
   • CA Paris, 3 sept. 2026 — clause résolutoire et délai de trois mois de l'article L. 622-14
3. Tendances
   • Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, 2022 – juillet 2026

En octobre 2026, deux arrêts de la troisième chambre civile, rendus en formation de section et publiés au Bulletin, intéressent le statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 15 oct. 2026, n° 25-11.964, FS-B — la signification du projet de cession de l'article L. 145-51 à des bailleurs indivis

Les faits. Une société locataire de locaux commerciaux appartenant en indivision à trois propriétaires — deux personnes physiques et une société civile immobilière — a signifié son intention de céder son bail sur le fondement de l'article L. 145-51 du code de commerce à l'une seulement des indivisaires, « prise en son nom personnel et au nom de ses deux coindivisaires ». Les bailleurs ont agi plus de neuf mois plus tard en inopposabilité de la cession, résiliation et expulsion. La cour d'appel de Paris a déclaré leur action prescrite, en retenant que la signification faite à une seule indivisaire avait fait courir le délai de deux mois ouvert au bailleur.

La question. Lorsque le bail a été consenti par des propriétaires indivis, la signification du projet de cession faite à un seul d'entre eux fait-elle courir le délai de deux mois à l'égard de tous ?

La réponse. Cassation, au visa des articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du code de commerce. La Cour énonce que « le délai de deux mois imparti au bailleur pour s'opposer à la cession déspécialisation prévue par l'article L. 145-51 du code de commerce ne peut, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, courir à l'égard des indivisaires bailleurs que par la signification à chacun d'entre eux du projet de cession, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'entre eux pour recevoir cette signification ». Elle relève que la cour d'appel « avait constaté que la locataire connaissait les trois indivisaires bailleurs » et que l'indivisaire touchée par l'acte n'avait pas reçu mandat des autres.

L'analyse. L'arrêt exige une signification à chaque indivisaire, sauf mandat spécial de recevoir l'acte. Faute de signification régulière, le délai ne court pas à l'égard des indivisaires non touchés, et leur action ne peut être déclarée prescrite sur ce fondement. L'arrêt ne cite pas de précédent, mais la solution suit le modèle déjà retenu pour le congé délivré par le preneur : Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, n° 06-12.210 jugeait que, « hormis le cas où l'un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis ». De façon plus générale, Cass. 3e civ., 17 juill. 1991, n° 90-10.102 énonçait qu'« un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux ». Pour le preneur qui entend céder, la pratique est claire : identifier chaque indivisaire et signifier à chacun, ou s'assurer de l'existence d'un mandat spécial de recevoir l'acte.

Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-14.711, FS-B — droit de préférence : les honoraires de négociation payés par le locataire sont restituables

Les faits. Les bailleresses d'un local commercial ont notifié à la locataire, en application de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, une offre de vente au prix de 2 070 000 euros « dont 78 660 euros de frais d'agent immobilier ». La locataire a accepté l'offre honoraires compris, la vente a été réitérée, puis elle a demandé la restitution de ces frais. La cour d'appel de Paris l'a déboutée, en considérant qu'elle avait accepté en connaissance de cause de les prendre à sa charge.

La question. Le locataire qui a accepté et payé un prix incluant les honoraires de négociation peut-il en obtenir la restitution, alors qu'il savait qu'ils n'étaient pas dus ?

La réponse. Cassation, au visa des articles 1302, alinéa 1er, du Code civil et L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce. La Cour énonce que « les honoraires de négociation de l'agent immobilier ne sont pas dus par le locataire qui accepte l'offre de vente notifiée par le bailleur en application de l'article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, et que ce locataire est en droit, s'il les a payés, d'en obtenir la restitution, peu important sa connaissance du caractère indu de son paiement ».

L'analyse. L'arrêt s'inscrit dans la ligne qu'il rappelle lui-même. Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 avait jugé que le bailleur « doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ». Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799 avait ensuite admis que la seule mention de ces honoraires, en sus du prix, « n'est pas une cause de nullité de l'offre de vente » lorsqu'elle n'a introduit aucune confusion dans l'esprit du preneur. L'arrêt de 2026 tranche le cas qui restait ouvert, celui du locataire qui a payé : la sanction n'est pas la nullité de l'offre mais la restitution, sur le fondement de la répétition de l'indu, sans que la connaissance du caractère indu y fasse obstacle. L'acceptation de l'offre honoraires compris ne les met donc pas à la charge du locataire. Le risque se reporte sur le bailleur vendeur ; ses rapports avec l'agent ne sont pas examinés.

Cinq décisions de septembre 2026 retiennent l'attention : l'une des premières applications de l'article L. 145-41 réformé, deux évaluations motivées d'un fonds ou d'une valeur locative, et deux décisions sur le bail face à la procédure collective du preneur.

Les délais de grâce sous l'empire de l'article L. 145-41 réformé. Depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, subordonne les délais et la suspension de la clause résolutoire « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims (ordonnance du 4 sept. 2026, n° 26/00071) applique le texte nouveau ; il retient que « la demande de délais et suspension ayant été reprise oralement à l'audience du 8 juillet 2026, elle relève des dispositions légales dans leur rédaction précitée ». Il ajoute que « la consignation en compte CARPA ne vaut pas paiement » et refuse les délais, faute de reprise du paiement des loyers et charges courants. Il alloue une provision de 25 817 €, en écartant les majorations contractuelles comme clauses pénales manifestement excessives. Dans le même mois, le juge des référés de Dax (15 sept. 2026, n° 26/00177) relève qu'« un loyer a été réglé avant la date de la première audience (après retrait du rôle) », mais refuse aussi les délais, faute de pièces sur la situation économique du preneur.

Une supérette de gare face aux travaux de son bailleur public. Le tribunal judiciaire de Lyon (10 sept. 2026, n° 26/03829) statue sur l'éviction d'une supérette de 55 m² située dans un ensemble multimodal lié à une gare, louée par une métropole. Il renvoie au juge administratif la perte de marge imputée aux travaux publics, qui avaient supprimé un accès à la gare. Il écarte la prescription biennale, le preneur s'étant expressément associé à l'expertise demandée par le bailleur. Surtout, il refuse au bailleur le bénéfice de la liquidation judiciaire du preneur : « L'activité ayant cessé en raison d'un comportement imputable au bailleur, contrevenant d'ailleurs à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, celui-ci ne peut utilement opposer la liquidation judiciaire pour voir écarter le droit à indemnité d'éviction ». Il évalue le fonds à 216 869 €, moyenne d'une méthode par le chiffre d'affaires pondéré et d'un multiple de quatre fois l'excédent brut d'exploitation. Il écarte le coefficient 7, que l'expert réserve aux enseignes nationales. Avec les indemnités accessoires, l'indemnité d'éviction est fixée à 268 378 €.

L'évaluation d'un fonds de vente par automates. La cour d'appel de Pau (14 sept. 2026, n° 24/02954) réforme l'indemnité d'éviction d'un local de 33 m² équipé d'un ensemble frigorifié de distribution automatique. L'expert avait appliqué des coefficients 2 et 2,5 aux exercices 2019 et 2020 pour neutraliser des événements perturbateurs, ce qui en amplifiait au contraire le poids. La cour juge que « L'appelante critique donc à juste titre le contresens méthodologique de la pondération expertale qui vicie le calcul de la moyenne des chiffres d'affaires au détriment du locataire. » Elle écarte l'exercice 2020, retient la moyenne des trois exercices antérieurs (154 900 €) et applique le barème propre à la vente par automates plutôt que celui de l'épicerie. Elle exclut les frais de remploi, le preneur n'ayant pas contesté avoir décidé de fermer définitivement son fonds. L'indemnité d'éviction est fixée à 80 850 €.

Une révision triennale à la baisse obtenue par le preneur. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (25 sept. 2026, n° 24/03079) fait droit à la demande de révision d'un restaurant, sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce. Les travaux de voirie de la porte Maillot avaient été engagés avant le renouvellement de 2019, mais leurs effets se sont intensifiés à partir de mars 2020 ; le jugement retient que cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité « a entraîné par elle-même une diminution de la valeur locative des locaux loués à hauteur de 11,11 % ». Les événements d'ampleur nationale (mouvements sociaux, restrictions sanitaires) sont écartés, faute de caractère local. Le loyer révisé est fixé à la valeur locative, soit 100 937,75 € par an hors taxes et hors charges, après une minoration pour la clause d'accession, une majoration pour la terrasse et la déduction de charges exorbitantes ; il représente environ la moitié du loyer de 200 000 € stipulé au renouvellement de 2019.

La clause résolutoire après l'ouverture d'un redressement judiciaire. La cour d'appel de Paris (3 sept. 2026, n° 25/17756) infirme une ordonnance d'expulsion : aucune décision passée en force de chose jugée n'avait constaté la résiliation avant le jugement d'ouverture. Le bailleur avait formé en cours d'instance d'appel une nouvelle demande de résiliation, fondée sur un commandement délivré après le jugement d'ouverture (art. L. 622-14, 2°, C. com.). La cour juge qu'« il convient dès lors de s'assurer que ce délai de trois mois avait couru, non au moment où la cour statue ou à la date de l'audience, mais au moment où cette demande a été formulée ». La demande était donc prématurée.

Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, 2022 – juillet 2026. Le loyer du bail renouvelé est plafonné, sauf exception : l'article L. 145-34 du code de commerce écarte la règle en cas de « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 », ou lorsque, « par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Les séries ci-dessous portent sur les décisions de fixation du loyer en renouvellement qui statuent sur le plafonnement ; elles sont arrêtées au 31 juillet 2026.

Part des décisions qui déplafonnent, par période

Sur l'ensemble de la période, un peu plus d'une décision sur deux écarte le plafonnement (55 %). La part, stable autour de la moitié jusqu'en 2024, est plus élevée en 2025 ; les sept premiers mois de 2026 se situent entre les deux.

Par ordre de juridiction (2022 – juillet 2026)

L'écart entre les deux degrés de juridiction reste faible.

Motifs retenus lorsque le loyer est déplafonné (part des motifs recensés ; une décision peut en retenir plusieurs)

La durée du bail supérieure à douze ans reste le premier motif retenu, dans plus de quatre cas sur dix. La monovalence du local progresse nettement et passe, sur la période récente, devant la modification des facteurs locaux de commercialité. La clause contractuelle écartant le plafonnement recule.